在民间召唤半年多之后，亿万告中国国夷易近银行终于在2023年8月31日定音存量房贷降息一事：9月25日起，存量商业银行可依法有序调整存量首套总体商业性住房贷款利率（文中简称“存量房贷利率”）。房贷

仅一周光阴，降息9月7日，倒计贷人工商银行、时超建树银行、最受农业银行以及中国银行等主要银行“不约而同”宣告了“存量房贷利率”调整以及操作细节。亿万告这象征着备受关注的存量存量房贷新政实施进入倒计时。

南方周末新金融钻研中间对于这次存量房贷利率调整细则宣告妨碍了全程跟踪调研。房贷比力四大行及此外中小银行的降息存量房贷降息细则，哪些要点值患上存量房贷措款人重点关注？4000万存量告贷人，倒计贷人哪些人获益最大？与2008年存量房贷利率降息政策比照，时超这次调整有何区别？银行若何应答这次攻击？

南方周末新金融钻研中间调研发现，最受各银行实施细则截然区别，亿万告其中无关首套房认定、特惠利率下限以及总体信誉若何挂钩等根基不同。同时，各银行实施细则首度确认接管一律批量调整的方式推广新政。

南方周末新金融钻研中间钻研员比力钻研还发现，这次存量房贷新政排汇了过往的履历履历，政策发力更精准。在着落存量房贷告贷人老本负责的同时，实用封堵了其余不适宜条件的存量房贷告贷人妨碍变相政策套利的种种破绽，防御了因政策套利而泛起的种种乱象，实用保障了市场公平秩序。

陆续“因城施策”思路，降息与信誉挂钩

各商业银行将自9月25日实施的“存量房贷利率”新政凸显了哪些重点信息？

基于存量房贷降息新政及实施细则，南方周末新金融中间钻研员统计合成国夷易近银行各分行宣告的31个省（市、区）的存量房贷降息明细利率发现，存量房贷利率新政依然强调“因城施策”。在此根基上，均之当地首套住房贷款利率政策下限为调整下限。再详尽到按揭人总体而言，则会泛起区别光阴段存量房贷利率调整幅度纷比方的状态。

重视“因城施策”政策毗连性是这次存量房贷利率调整的根基原则。以北京为例，2019年10月8日至2023年8月31日，“存量房贷利率”下限为LPR+55BP，这次调整后利率下限仍为LPR+55BP。日后5年期LPR为4.2%，即下限为4.75%。再好交锋汉，在2022年9月30日至2023年8月31日时期曾经阶段性作废首套房贷款利率下限，显明该光阴段贷款已经享受利率特惠。因此，此光阴段的“存量房贷利率”无需调整。

（梁淑怡/图）

一律批量调整是“存量房贷利率”调整的另一其中间信息。南方周末新金融钻研中间钻研员比力所有商业银行的公揭发现，9月25日起，各商业银行将与存量总体住房贷款客户就贷款推广利率妨碍商议调整，存量首套住房贷款客户无需恳求，银行将一律批量调整。

但原来抉择牢靠利率或者基准利率定价贷款的存量房贷告贷人，也可能恳求享受这次新政。如，建树银行规定告贷人可恳求将牢靠利率贷款或者基准利率定价贷款转换为接管LPR定价的浮动利率贷款。9月25日起，建行提供线上转换恳求服务，可一键实现转换恳求。

所有存量房贷告贷人都可能享受这次新政？这一点被认可。政策特惠与总体信誉挂钩是各家商业银行不同强调的内容之一。南方周末新金融钻研中间钻研员发现，商业银行初次将存量房贷利率特惠政策与贷款人的总体征信状态挂钩，即商业银行要求客户在恳求调整存量房贷利率时，不能存在不良贷款或者逾期状态。

此外，对于适宜政策的“二套转首套”的存量房贷，或者存在不良贷款归还积欠本息的存量房贷，商业银行要求客户向包办行被动恳求利率调整，经银行审核适宜条件后按上述调整规定调整贷款利率。

存量告贷人受益多少多？

国夷易近银行总行相干部份负责人士对于南方周末新金融钻研中间钻研员称，据估算，本次调整波及的客户可能超过4000万，波及调整的贷款规模可能达25万亿元。

存量房贷告贷人受益有多大？

这次存量房贷利率新政清晰，恳求调整存量首套房贷利率的，不能低于昔时当地的首套房贷利率政策下限。因此，事实上而言，在首套房贷利率超过政策下限期间发放的房贷，调整空间较大。但2022年下半年以来发放的存量按揭贷款，利率调整空间不大。

（梁淑怡/图）

南方周末新金融钻研中间钻研员比力钻研发现，对于2022年10月之后发放的首套房贷，天下平均房贷利率与响合时期的政策下限之间差值已经挨近0；而自2019年10月至2022年6月，天下首套房平均房贷利率与响合时期的政策下限平均差距为71bp。

新政波及最先的存量房贷发生于2019年10月以前发放，则按当时规定的首套房房贷利率下限为基准利率的0.7倍。其中，2019年10月前发放的房贷利率，绝大全副已经按国夷易近银行2019年第30号通告要求，在2020年尾前转换为贷款市场报价利率（LPR）定价的存量首套总体住房贷款。

南方周末新金融钻研中间钻研员对于天下70个都市2019年10月LPR定价刷新以来的首套房贷利率政策进一步钻研发现，除了一线都市及全副强二线都市外，大少数都市的首套房贷利率根基与天下首套房贷利率下限连结不同，全副三线都市甚至阶段性作废了房贷利率下限。

南方周末新金融钻研中间钻研员觉患上，思考到各地在天下政策下限的根基上有因城施策的从容度，假如各地实际利率下限较政策利率下限抵补后，从天下总体住房贷款加权平均利率看，事实上2022年6月从前发放的存量首套按揭贷款，其平均房贷利率在这次新政落地后有70bp左右的着失去间。

（梁淑怡/图）

“二套转首套”告贷人或者受益最大

“认房不认贷”政策将惠及的存量房贷告贷人或者是最大受益者。

2023年8月，住建部、中国国夷易近银行以及国家金融监督打点总局散漫印发看护，增长落实购买首套房贷款“认房不认贷”政策措施。妨碍当初，北上广深等都市已经推广购买首套房贷款“认房不认贷”政策。尽管商业银行“认房不认贷”实施细则尚需光阴，但将有全副适宜条件“二套转首套”告贷人可能享受存量房贷利率特惠政策。

（梁淑怡/图）

南方周末新金融钻研中间钻研员比力发现，近些年来，二套房贷款平均利率与同期首套房贷利率下限存在清晰利差空间。自2019年7月至今平均差距挨近1个百分点（100bp）。如前述可能性实现，则这全副存量按揭人或者为本轮房贷新政最受益群体。

比2008年政策更精准

存量房贷利率调整曾经有先例。2008年10月，中国国夷易近银行宣告《对于扩充商业性总体住房贷款利率下浮幅度等无关成果的看护》，初次将商业性总体住房贷款利率下限降为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%，同时适用于存量以及新增房贷。

南方周末新金融钻研中间钻研员比力发现，两次房贷调整的最大区别之处，2008年的房贷新政间接鼓舞了房价大幅上涨以及提前还贷需要的井喷，而提前还贷潮则是今年度房贷新政推出的紧张内因，晃动房价也成为房贷新政的指标之一。

2008年房贷特惠政策推出后，因为存量房贷利率下调会间接缩短银行利润，大行推广相对于犹豫，而中小银行则捉住契机争取房贷客户，当先推出利率7折特惠，并推出跨行“转按揭”营业来争取存量用户，迅速做大房贷营业规模。与此同时，因为当时各地住房信息系统尚未残缺天下联网，一些不适宜特惠政策的贷款人经由钻种种破绽，也实现为了套利。

政策利好叠加投契盛行，2008年下半年至2009年，总体住房按揭市场泛起了井喷征兆，总体自住、投资、投契需要大增，增长房价不断着落。一年半光阴，天下住房平均价格回升了50%以上，豪宅价格回升了70%，同样平凡区域房价甚至翻了一倍。与此同时，为享受新政特惠，提前还贷成为泛滥贷款人的抉择，国内主要都市存量房贷早偿率一度高达26.27%。

鉴于房贷新政推广中泛起的成果，2009年后，决定规画层一系列政策“补钉”陆续出台，严禁提供总体住房贷款“转按揭”“加按揭”服务，银行也未再提供过“转按揭”营业。但市场上种种钻政策空子的招数屡禁始终，比喻经由总体信誉贷款着落贷款首付比例，甚至“0首付”征兆依然存在。

直到“房住不炒”政策提出，相干配套制度不断美满强化下，房地产市场履历深入调整，居夷易近对于房地产的预期也发生严正变换。特意是“三条红线”等政策宣告后，房地产种种乱象患上到妨碍，但因为利率4%以上的总体房贷利率与最低利率已经突破3%的总体信誉贷、经营贷利率之间利差依然较大，经由其余低利率贷款进入房贷营业的状态依然存在。

2022年起，提前还贷征兆去世灰复然，并陆续至今。2023年第一季度、第二季度总体住房贷款的早偿率（年化）分说升至15.2%、13.1%，均远高于2022年尾的8.9%。

提振斲丧、昏迷经济成为新的中间命题布景下，这次出台的房贷新政成为晃动房地产市场定夺的又一紧张措施，并进而有利于平抑大规模提前还贷对于银行系统以及苍生经济带来的攻击。

与2008年房贷政策比照，本次房贷新政妄想上也愈加精准实用。

一方面，新政关上政策预期下限，清晰监管政策态度，有助于改动“三条红线”以来不断强化的市场预期，对于新发放的首套及二套房首付比例下限均创下2008年以来最低水平。

另一方面，为防御无序相助，本次未铺开跨行“转按揭”，由原机构接管两种方式自行下调，并对于恳求光阴清晰规定。此举实用抑制银行间经由“转按揭”等营业争取存量客户的可能，配合2018年已经天下联网的不动产注销信息打点根基平台，根基封堵了不适宜政策特惠条件的贷款人妨碍制度套利的破绽。但经营贷利率仍低于房贷利率，告贷人违规的空间依然存在。

银行降贷款利率应答攻击

在超4000万存量房贷按揭人受益的同时，商业银行面临老本损失。25万亿存量按揭批量降息对于商业银行影响多大？部份利差已经降至历史低点的商业银行若何应答？

南方周末新金融钻研中间钻研员觉患上，存量房贷利率下调对于商业银行的影响主要取决于存量按揭调整的比例及定价下调的幅度。从银行存量住房贷款余额看，国有大行规模较大，但因为区别区域区别银行实际推广利率较为重大，且区别银行对于按揭贷款营业依附水平区别，因此受影响水平无奈一律而论。

（梁淑怡/图）

南方周末新金融钻研中间钻研员调研包罗多家银行在内的钻研机构测算服从发现，从银行角度看，存量按揭贷款利率下调，预计将为按揭人节约1000亿-2000亿元老本支出，对于净息差影响约在3-8个基点之间。相对于而言，商业银行的老本将因此削减至少1000亿元。

商业银行已经提前接管对于冲措施。商业银行被动下调贷款挂牌利率以着落欠债老本。9月1日，多家天下性银行宣告下调贷款挂牌利率。其中，1年期下调10BP，2年期下调20BP，3年期以及5年期均下调25BP。这次贷款利率调降幅度宽泛更大，且主要针对于定期贷款以及大额存单。预计此举将进一步着落银行欠债老本，稀释存量贷款调降带来的息差压力。

这是商业银行2022年以来第三轮被动调整国夷易近币贷款挂牌利率。

（梁淑怡/图）

与此同时，进入9月，新增按揭房贷特意是首套房将迎来更低的首付比例以及利率特惠，贷款增量有望降职。这可能在未必水平上对于冲存量按揭利率下调的负面影响。

央行以及商业银行留意经由调降存量房贷利率缓解提前还贷征兆，它可能实现吗？中国房贷市场6年多来有何引起反思的新征兆？美国房贷余额为甚么履历周期仍连结晃动？相干钻研陈说行将宣告。